这个难题的质量比较高，受众关注面也比较广，也很有代表性。因此我决定耗费三个小时的时刻好好回答下这个难题，毕竟属于我的专业范围内。
商铺投资在这几年特别热火，然而“一铺养三代”的说法已经被戈壁了。目前大量的企业（实业、矿业、传媒等）都来凑热闹，投资商铺的风险急剧升高。
就目前市场行为上，商铺投资要先看清楚属于哪种投资对象：1、老城区商铺；2、商品房住宅底商、办公底商；3、商业街；4、专业市场；5、带租约商铺：
注：分类没有指标，是给普通人看的，方便讨论。
当然，所有的商铺投资，特别是新商商铺投资，都要考虑商业变迁，城市规划，商圈转移。记住，任为培养一个商圈很难，但我们可以跟着商圈。因此，在这类商铺投资前，一定要知悉政府规划，市长省长任期（我国的政府就一个市长一个投资政策），这个规划要拉长在10年周期，一个商圈商铺10年的培养是正常的，因此，如果在你的预估当中，十年无法培养起来的商圈，不建议投资。
另外，每种分类有它的独特性，如下：
1、老城区商铺：这类商铺已经有一定年限，租金水平也涨到一定的高度，这时候介入基本是亏钱的。专业的说法，就是商铺已处于成熟期，虽然风险低，然而回报率相当低，在考虑通货膨胀的情况下，基本赚个自持，没准还得亏；同时，就商圈来说，中国城市规划一直处于婴儿期，因此，城市规划（道理狭小，景观改造，线路返修）会对商圈形成许多不忽略的影响；
2、商品房住宅底商、办公底商：现在这类商铺众多，大多是新商圈新住宅区的商铺，这类商铺主要是规划配套，因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下，租金回报率是很难达到高回报率的，因此，如果它的售价太高，不建议投资。可参考，底商售价不超过楼盘售价的2倍，超过就存在一定的风险。
3、商业街：市场上面同质化相当严重，在不能拿到端头铺的情况均不建议投资，特别是广告轰炸，售价相当高的情况下。
4、专业市场；根据过去十几年的经验，只要专业市场做起来的，专业市场的商铺都是赚钱的，因此，好的招商团队或者好的物业公司，以及物业公司的内部资料能拿到的情况，建议投资。
5、带租约商铺；以租约的高回报诱惑新东家，注意，危险。很多合同是假的，很多租户是短租，这类商铺主要注意合同的难题，以及在带租约的情况下，市场冷旺程度以可以肉眼观察，慎重。适用以上技巧，切不可盲目相信租约的回报率。
最终，其实商铺投资没那么火了，至少，一铺养三代的情况是没有的。很多人投资了商铺只赚自持的，万达的室外街就是个惨烈的教训。
另外，多看看旅游景点的商铺。
最终，记住，金角银边草肚皮，买端头铺，风险肯定是最小的。
